Documents

correspondence 8 pages

Also attached to this agenda item: .01 1 Half Moon Bay Drive - Cover Letter .02 1 Half Moon Bay Drive - Petition for Zoning Text Amendment 1 Half Moon Bay Drive Jul 18 FINAL Exhibit A - Location Map Exhibit B - Aerial Map Exhibit C - Zoning Map Exhibit D - Local Law 14 of 2022 Exhibit E - EAF Exhibit F - Coastal Assessment Form Exhibit H - Economic and Fiscal Impacts Assessment Exhibit I - Traffic Impact Study Exhibit J - Local Law

BUCKHURST FISH & JACQUEMART, INC.  115 FIFTH AVENUE  NEW YORK, NY 10003  T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 To: From:  Contact:    Date:  1 HMB Property Owner, LLC Sarah K. Yackel, AICP Principal  T. 212.353.7375   F. 212.353.7494   E. s.yackel@bfjplanning.com 1 Half Moon Bay – Public School Children Analysis  May 9, 2024  Project Description  In order to facilitate development of the 1 Half Moon  Bay  (“Project  Site”)  multi‐family  residential  development  project  (“Proposed  Project”),  1 HMB Property Owner, LLC  (“Applicant”)  is  requesting  a  rezoning  of  the  Project  Site  from  the  Village  of  Croton‐on‐Hudson  Board  of  Trustees  (“BOT”).  The  Project  Site  will  serve  as  Transit  Oriented  Development  as  it  is  located  approximately  1‐ mile  from  the  Croton Harmon Train Station.   Public School Impacts  Whenever multifamily housing is proposed, there is concern about how many school‐age children will be generated  and  about  the  resulting  fiscal  impact  on  the  local  school  district.  This  concern  is  understandable  given  the  misconception  that  multifamily  rental  housing  generates  a  high  number  of  school‐age  children.  However,  it  is  important to understand changes in demographics, the resulting changes in housing preferences, and the proposed  development target market in order to accurately project the number of school age children likely to be generated  by the Proposed Project.   Demographic Shifts and Target Market  Birthrates have been declining in the United States since the 1950s. This national trend is also true in New York State  and in Westchester County. Figures 1 and 2 shows that birth rates in New York State and Westchester County, which  reached a 20‐year low in 2019. Births in New York State declined by 13.2% between 1999 and 2019 and by 22% in  Westchester County during this same time1.   1 Croton‐Harmon Union Free School District Long Range Planning Study 2022‐21 Update.  https://resources.finalsite.net/images/v1699980607/chufsdorg/qsjqnhk82y5dhrnnqcnd/_CHUFSDDemographiReport2020‐ 2021.pdf   Unit Type  Market  Rate  Affordable  Number  Studio  One Bedroom  Two Bedroom  Three Bedroom  Total  Table 1: 1 Half Moon Bay Unit Mix  MEMORANDUM   BUCKHURST FISH JACQUEMART, INC. 115 FIFTH AVENUE NEW YORK, NY 10003 T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 The Covid‐19 pandemic has only increased the decline in birth rates nationally; the number of births in 2020 was  four percent lower than the number in 20192. The combination of long‐term declines in birth rates and the acute  decline caused by the Covid‐19 pandemic is expected to have impacts that last throughout the decade. These trends  may  ease  potential  strains  on  school  district  capacity  and  lessen  concerns  about  the  generation  of  school  age  children by new developments.     Further, long‐term demographic trends will lead to unusually strong apartment demand for at least the next 10  years. These trends also demonstrate a shift in the make‐up of the average household. According to U.S. Census  data (See Table 2), the number of households with children is decreasing. In 1960, 50% of households had children.  In 2020, the number of households with children decreased to 28%, down 2% from 2010 and 5% from 2000.     2 Tavernise, Sabrina. “Pandemic Led to Faster Drop in U.S. Births.” The New York Times, May 5, 2021.  BUCKHURST FISH JACQUEMART, INC. 115 FIFTH AVENUE NEW YORK, NY 10003 T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 Table 2: Demographic Trends  Households  With Children  33%  30%  28%  Without Children  67%  70%  72%  Single  26%  27%  28%  Source: US Census, 2020    As the people born between 1977 and 1994 enter their household formation years and the people born between  1946 and 1964 begin to downsize their housing, the number of households without children will grow and rapidly  increase the demand for multifamily housing. The proposed development will attract young professional singles,  couples who have not yet started a family, and empty‐nesters whose family‐rearing responsibilities have ended. All  groups will likely have few or no school‐aged children.    Anticipated School Children Generation  The number of public‐school age children generated by a residential development is dependent on several variables  including housing type, number of bedrooms and rental or sales price. This report utilizes data from a number of  sources to estimate the school children generation for 1 Half Moon Bay. The first source is a formula developed by  the Rutgers University Center for Urban Policy Research. This report also provides “real world” data from recently  built comparable multi‐family developments.     Rutgers Study  In July 2018, the Rutgers University Center for Real Estate published a study titled "School‐Age Children in Rental  Units in New Jersey: Results from a Survey of Developers and Property Managers," which provides estimates for the  number of school‐age children associated with new developments of market‐rate and affordable rental units in New  Jersey. The study involved a large‐scale survey of developers and property managers of multi‐family rental buildings.  The data and analysis show that there are three main variables which can be used to accurately predict the number  of school age children:     1. The distribution of the number of bedrooms, separately for affordable and market rate units  2. The product type of the development (high‐rise, mid‐rise, or low‐rise), and  3. The expected household income of market rate residents.     This information can be used to determine the expected number of school‐age children using the information in  Table 3 below. The ratios pertaining to the Proposed Development, highlighted in yellow, include data from mid‐rise  developments (4‐9 floors) with renters earning between $50k ‐ $100k (affordable units) and renters earning more  than $100,000 in average household income. In general, the analysis shows that school‐age children increase with  the number of bedrooms; decreases with household income; and decreases with the density of the product type.    BUCKHURST FISH JACQUEMART, INC. 115 FIFTH AVENUE NEW YORK, NY 10003 T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 Table 2: School‐Age Children Ratios   Unit Size  Affordable  Market Rate Units ‐ Average HH Income  <$50K  $50K ‐ $100K  >$100K  All Units  High‐rise/  Mid‐rise  Low‐rise  High‐rise/  Mid‐rise  Low‐ rise  High‐rise  Mid‐rise  Low‐rise  studio or 1br  0.103  0.026  0.114  0.016  0.076  0.040  0.013  0.019  2br  0.721  0.436  0.126  0.134  0.567  0.022  0.089  0.282  3br and larger  0.109  1.000  1.379  0.176  0.630  0.043  0.239  0.618  Source: School‐Age Children in Rental Units in New Jersey: Results from a Survey of Developers and Property Managers. Rutgers Center for Real  Estate – White Paper Series. Davis, Frame, Ladall and Tantleff. July 2018.    Tenants of the 251 market‐rate units in 1 Half Moon Bay are expected to have household incomes over $100,000,  and therefore generation rates for households in mid‐rise buildings that would have an annual income greater than  $100,000 were used. To be eligible for the 29 workforce/affordable units, a household must have an annual income  of 80 percent of the Area’s Median Income (AMI), which is set by the United Stated Department of Housing and  Urban Development (HUD). In 2022, the AMI for a family of four in Westchester County was $138,600; 80 percent of  the AMI is $110,900. Since the 30 workforce/affordable units in 1 Half Moon Bay would require an annual household  income of $110,900, it is more conservative to project the number of school age children in these units using the  high‐rise/mid‐rise generate rates for market tenants with an annual income between $50,000 and $100,000.    Table 4 below shows the generation rates for multi‐family units by bedroom count for the unit mix proposed for 1  Half  Moon  Bay.  The  data  predicts  a  schoolchild  generation  of  approximately  17.1  school‐aged  children.  This  projected  number  of  children  represents  all  school  age  children,  including  those  that  are  enrolled  in  public  and  private schools. Data from the New York State Education Department estimates that in the 2019 – 2020 school year,  approximately 95.6% percent of school age children in Croton‐on‐Hudson attended a public school3. Therefore, the  number of projected public‐school children is 17.     3 According to the Croton‐Harmon UFSD Long Range Planning Study Update, 2020‐21.   BUCKHURST FISH JACQUEMART, INC. 115 FIFTH AVENUE NEW YORK, NY 10003 T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 Table 4: Estimated Number of New Public School Age Children (Rutgers Center)  Development  Type  Unit Type  Number of  Units  School Children  Multiplier Rate  Estimated Number  of School Children  Mid‐Rise  Development  Studio and 1‐Bedroom  Market Rate Units  0.013  1.65  Affordable Units   0.016  0.224  2‐Bedroom   Market Rate Units  0.089  9.79  Affordable Units   0.134  1.74  3‐Bedroom  Market Rate Units  0.239  3.35  Affordable Units   0.176  0.35    TOTAL  17.1     Total All School Children (inc. private schools):  17.1  Percentage of public‐school enrollment*:  95.6%  Public school children:    Notes: *According to the Croton‐Harmon UFSD Long Range Planning Study Update, 2020‐21.   Source: School‐Age Children in Rental Units in New Jersey: Results from a Survey of Developers and Property Managers. Rutgers  Center for Real Estate – White Paper Series. Davis, Frame, Ladall and Tantleff. July 2018.    The 2018 Rutgers study also recognizes a few secondary variables that may correlate with school‐age children. For  example,  units  in  newer  market  rate  buildings,  or  those  built  after  2000  were  seen  to  have  significantly  fewer  school‐aged  children  compared  to  units  in  buildings  built  before  2000.  The  report  argues  that  older  and  newer  market‐rate units differ by product type, the composition of the number of bedrooms, and the income of market‐ rate residents and these differences account for the variation in the number of school‐age children.     Data from Comparable Multi‐Family Developments `  For this study, actual public school enrollment data from eleven comparable multifamily developments in Pelham,  Mamaroneck, Tuckahoe, Elmsford, White Plains, and Stamford were obtained from their respective school district,  planning departments and building operators. The identified projects are similar to the proposed development in  that  they  are  newer  developments with  upscale  and  high‐quality  design,  similar  resident  amenity  packages,  and  proximity  to  downtowns/train  stations.  In  the  aggregate,  they  contained  a  total  of  1,675  apartment  units  and  generated 85 school children. These findings are summarized in Table 5 below.     BUCKHURST FISH JACQUEMART, INC. 115 FIFTH AVENUE NEW YORK, NY 10003 T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 Table 5: Public School‐Age Children in Selected Comparable Multi‐Family Rental Developments  Development  Location  Unit Mix  Total  Units  School‐Age  Children  Ratio  Source of Data  Marbury Corners  Pelham, NY  1 BR, 2 BR, 2 BR  Loft  0.121  Pelham UFSD  Avalon Willow  Mamaroneck, NY  1 BR, 2 BR, 2 BR  Loft  0.066  AvalonBay  Communities, Inc.  270 Waverly Ave  Mamaroneck, NY  N/A  0.104  Mamaroneck  Planning Dept.  690 Mamaroneck  Ave  Mamaroneck, NY  N/A  0.095  Mamaroneck  Planning Dept.  422 East Boston  Post Road  Mamaroneck, NY  N/A  0.077  Mamaroneck  Planning Dept.  Quarry Place  Tuckahoe, NY  N/A  0.074  Tuckahoe  Avalon Green  Elmsford, NY  1‐bed, 2‐bed  0.067  Elmsford  One City Place  White Plains, NY  1 br, 2‐br, 3‐br  0.045  White Plains  Avalon at  Greyrock  Stamford, CT  1‐br, 2‐br, 3‐br  0.036  Stamford Public  Avalon at  Stamford  Stamford, CT  Studio, 1‐br, 2‐br,  3‐br  0.024  Stamford Public  The Boulevard  Stamford, CT  1‐br, 2‐br  0.011  Stamford Public  TOTAL    1,675  0.051 (Avg/  unit)    Using  the observed  average  number of  school  age children  per  unit  shown  in  Table  5  to  project  the  number  of  school age children that would be generated by the 1 Half Moon Bay development shows that the 280 units in the 1  Half Moon Bay project would produce 15 school age children (see Table 6).     Table 6: Projected Number of School Age Children (Comparable Developments)    Units   School Children Multiplier  Projected Number of School Age Children  0.051  14.3 (Round up to 16)  Total Projected Number of School Children    Range of Projected School Age Children  Table 7 shows the school age children projections for the 1 Half Moon Bay project using data from the 2018 Rutgers  study and data from comparable developments in Westchester County. These two projections show that a range of  15 to 17 school age children may be generated by the proposed development. These projections include all school  age  children,  and  although  we  expect  most  of  them  would  attend  the  Croton  Harmon  UFSD,  some  may  attend  MEMORANDUM BUCKHURST FISH JACQUEMART, INC. 115 FIFTH AVENUE NEW YORK, NY 10003 T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 private school, and therefore this represents a conservative projection.  Table 7: Comparison of School Age Children Projections  Projection Source  Projected Number of School Age Children  Modified Rutgers Data (2018)  Comparable Developments in Westchester County  Financial Impact on the Croton‐Harmon Union Free School District  The  Project  Site  is  located  in  the  Croton  Harmon  Union  Free  School  District  (“School  District”).  According  to  the  adopted  budget  for  the  School  District,  the  total  budget  for  the  2022‐2023  academic  school  year  is  $52,672,111  (including Administrative, Program and Capital Components; excluding $7,557,123 in New York State aid). According  to  the  New  York  State  Education  Department4,  enrollment  for  the  2022‐2023  school  year  was  1,525  students  [a  decrease of 176 students from peak enrollment in the 2013‐14 school year enrollment of 1,701 (see Table 8 below)].  With  a  current  enrollment  of  1,525  students,  total  budgeted  expenditures  per  pupil  are  therefore  approximately  $29,583. This is a very conservative estimate of the cost to educate a school child as it does not discount for fixed  costs relating to overall administration, capital costs, debt service, etc.; these costs do not relate to actual costs that  would be incurred to educate additional school children.    As  stated  above,  future  development  of  the  Project  Site  has  the  potential  to  generate  approximately  16  to  17  additional  public‐school  children.  These  additional  public‐school  children  would  have  an  annual  cost  to  educate  ranging from $443,745 to $502,911 annually.  The project is estimated to result in the construction of 280 new multifamily units. Residential construction is an  economic  engine  for  the  local  economy,  which  provides  new  income  and  jobs  for  residents  as  well  as  additional  revenue for local governments. As outlined in the May 2024 Economic and Fiscal Impacts Assessment prepared by  Urbanomics (submitted to the Village under separate cover), the proposed project will generate approximately $2.5  million in property taxes: $798,000 to the Village, $228,700 to Westchester County and the Town of Cortlandt, and  $1.5  million  to  the  CHSD.  As  stated  above,  the  additional  public‐school  children  would  have  an  annual  cost  to  educate ranging from $443,745 to $502,911. This will yield a net benefit of $1 million to $1.06 million to the School  District each year.  School District Enrollment and Projections  According to the New York State Education Department, School District enrollment has been steadily declining for  the  past  10  years5.  As  shown  in  Table  8,  enrollment  peaked  in  the  2013‐2014  school  year  with  a  total  of  1,701  students and declined by more than 10%, or 176 students, over the past ten years to a total of 1525 students in the  4 https://data.nysed.gov/enrollment.php?year=2022&instid=800000034999   5 https://data.nysed.gov/profile.php?instid=800000035699   MEMORANDUM   BUCKHURST FISH JACQUEMART, INC. 115 FIFTH AVENUE NEW YORK, NY 10003 T. 212.353.7474 F. 212.353.7494 2022‐23 school year.     Table 8: Croton‐Harmon Union Free School District Enrollment  School Year  Enrollment  Change from Previous Year  Total  Percent  2013‐14  1,701  ‐‐  ‐‐  2014‐15  1,656  ‐45  ‐2.6%  2015‐16  1,636  ‐20  ‐1.2%  2016‐17  1,637  0.1%  2017‐18  1,608  ‐29  ‐1.8%  2018‐19  1,573  ‐35  ‐2.2%  2019‐20  1,584  0.7%  2020‐21  1,524  ‐60  ‐3.8%  2021‐22  1,533  0.6%  2022‐23  1,525  ‐8  ‐0.5%  Change 2013‐14 to 2022‐23  ‐176  ‐10.3%  Source: New York State Education Department    The  Croton‐Harmon Union  Free  School District Long  Range Planning  Study  2022‐21  Update6 provides enrollment  projections through 2030. These projections show that enrollment will continue to decline over the next six years to  1,482 in 2026 (project build year) and 1,430 by 2030. That is a loss of an additional 43 students by the year the  project is anticipated to be leasing up units (2026) and a loss of 95 students within the next six years. Based on  actual enrollment data and the projected data, the School District will have lost a total of 271 students between  2014 and 2030.     Conclusion  Based on the above analysis, the addition of an estimated 15‐17 additional public‐school students resulting from the  1 Half Moon Bay Project will not result in significant impacts to school enrollment given the enrollment trends and  projections presented above. Further, the project is anticipated to have a fiscal benefit to the School District through  the generation of additional tax dollars to be paid to the School District well in excess of the additional cost to  educate the estimated 15‐17 additional students. For these reasons, it is determined that the proposed 1 Half Moon  Bay project will not have a significant impact on the School District.     6 https://resources.finalsite.net/images/v1699980607/chufsdorg/qsjqnhk82y5dhrnnqcnd/_CHUFSDDemographiReport2020‐ 2021.pdf